خرید ملک و اقامت در ۲۰۲۶

اقامت از طریق خرید ملک چیست؟

اقامت از طریق خرید ملک یا Golden Visa یکی از محبوب‌ترین روش‌های مهاجرت سرمایه‌گذاری است. در این مسیر، شما با خرید ملک به ارزش مشخص (معمولاً ۲۵۰ هزار تا ۵۰۰ هزار یورو) در یک کشور اروپایی، اقامت ۵ ساله‌ی قابل تمدید دریافت می‌کنید. این اقامت به همراهی خانواده (همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال) از روز اول اجازه می‌دهد. مهم‌ترین مزیت: نیازی به حضور فیزیکی طولانی نیست (در یونان فقط ۱ روز در سال کافی است)، نیازی به مدرک زبان نیست، و نیازی به فعالیت تجاری نیست. سرمایه‌ی شما در ملک قابل بازگشت است (در صورت فروش، اقامت قابل تمدید نیست). در سال ۲۰۲۶، یونان، اسپانیا، مجارستان، و قبلاً پرتقال و قبرس برنامه‌های Golden Visa فعال دارند.

این مسیر برای چه کسانی مناسب است؟

خرید ملک برای اقامت بهترین گزینه برای:

• افراد با تمکن مالی بالا (۲۵۰ هزار یورو یا بیشتر)
• افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری امن با بازده‌ی ملکی هستند
• افراد بالای ۴۵ سال که شانس امتیازبندی کاری ندارند
• خانواده‌هایی که می‌خواهند همسر و فرزندان از روز اول اقامت داشته باشند
• افراد بدون مدرک زبان یا با مدرک زبان پایه
• کسب‌وکارهایی که می‌خواهند در اروپا دفتر داشته باشند بدون حضور دائمی
• افرادی که به دنبال شهروندی دوم هستند
• سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند از رشد بازار ملکی اروپا سود ببرند

بهترین کشورها برای خرید ملک و اقامت

مقایسه‌ی اصلی‌ترین برنامه‌های Golden Visa در اروپا:

شرایط دریافت اقامت از طریق ملک

شروط اصلی برای دریافت Golden Visa (به عنوان مثال یونان — محبوب‌ترین مقصد ایرانیان):

• خرید ملک به ارزش حداقل ۲۵۰٬۰۰۰ یورو (در آتن یا تسالونیکی — در نوامبر ۲۰۲۴ به ۸۰۰٬۰۰۰ یورو افزایش می‌یابد، اما در سایر مناطق ۲۵۰٬۰۰۰ باقی می‌ماند)
• ملک باید کاملاً پرداخت‌شده باشد (نه وام)
• مدرک منشأ درآمد (مالیات، فروش ملک ایران، شرکت)
• گواهی عدم سوءپیشینه
• گواهی سلامت پزشکی
• بیمه سلامت بین‌المللی
• پاسپورت معتبر
• افتتاح حساب بانکی در یونان

مراحل خرید ملک و دریافت اقامت

پروسه‌ی کامل خرید ملک و دریافت Golden Visa در رهاور طی این مراحل انجام می‌شود:

• گام ۱: مشاوره‌ی اولیه و انتخاب کشور و منطقه
• گام ۲: سفر کاوشگری به کشور مقصد (۳-۵ روز — اختیاری اما توصیه می‌شود)
• گام ۳: انتخاب ملک و مذاکره‌ی قیمت
• گام ۴: امضای قرارداد اولیه و پرداخت پیش‌پرداخت (۱۰٪)
• گام ۵: افتتاح حساب بانکی در کشور مقصد (با کمک رهاور)
• گام ۶: انتقال کامل سرمایه از ایران به حساب بانکی
• گام ۷: امضای قرارداد نهایی در Notary (دفتر اسناد رسمی)
• گام ۸: پرداخت مالیات انتقال ملک (۳-۱۰٪ بسته به کشور)
• گام ۹: ثبت ملک به نام شما در دفتر اسناد رسمی
• گام ۱۰: ثبت درخواست Golden Visa در اداره‌ی مهاجرت
• گام ۱۱: دریافت کارت اقامت ۵ ساله (۲-۴ ماه)

هزینه‌های خرید ملک در اروپا

علاوه بر مبلغ خرید ملک، هزینه‌های جانبی وجود دارد که باید در نظر گرفته شود:

بازگشت سرمایه از ملک

بازده‌ی سرمایه‌گذاری ملکی در یونان و اسپانیا معمولاً شامل دو بخش است: (۱) درآمد اجاره ۳-۵٪ سالانه (در آتن و بارسلون)؛ (۲) رشد قیمت ملک ۲-۴٪ سالانه. مجموع بازده: ۵-۹٪ سالانه. در مناطق توریستی (مثل جزایر یونان یا کاستا دل سول اسپانیا)، درآمد اجاره فصلی می‌تواند ۶-۸٪ باشد. مهم‌ترین مزیت: سرمایه‌ی اصلی (قیمت ملک) قابل بازگشت است در صورت فروش. در یونان، می‌توانید پس از ۷ سال اقامت، ملک را بفروشید و همچنان شهروندی بگیرید. در اسپانیا، پس از ۱۰ سال. در رهاور، با تحلیل بازار ملکی، مناطقی با بالاترین بازده را پیشنهاد می‌دهیم.

مالیات ملکی در اروپا

مالیات‌های مرتبط با ملک در اروپا:

• مالیات انتقال ملک (هنگام خرید): ۳-۱۰٪ بسته به کشور
• مالیات سالانه ملک (ENFIA در یونان، IBI در اسپانیا): ۰٫۱-۲٪ ارزش ملک
• مالیات بر درآمد اجاره: ۱۵-۴۵٪ بسته به کشور و درآمد
• مالیات بر افزایش سرمایه (هنگام فروش): ۱۵-۲۸٪ سود
• مالیات بر ارث: ۱-۴۰٪ بسته به نسبت خانوادگی
• مالیات بر ثروت (در اسپانیا برای ملک بالای ۷۰۰ هزار یورو): ۰٫۲-۳٫۷۵٪
• VAT بر ملک جدید (در برخی کشورها): ۱۹-۲۴٪

اشتباهات رایج در خرید ملک برای اقامت

این اشتباهات را در سال‌ها فعالیت رهاور دیده‌ایم:

• خرید ملک بدون بازدید فیزیکی — همیشه قبل از خرید از ملک بازدید کنید
• اعتماد به املاک ناشناس — فقط با املاک دارای مجوز رسمی کار کنید
• عدم بررسی بدهی ملک — ملک ممکن است بدهی مالیاتی داشته باشد
• کوتاهی در بررسی سند مالکیت — سند باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد
• فراموش کردن هزینه‌های جانبی — ۱۰-۱۵٪ اضافه بر قیمت ملک
• عدم آگاهی از مالیات سالانه — حتی در زمان عدم اجاره مالیات سالانه باید پرداخت شود
• انتخاب منطقه بدون تحقیق — برخی مناطق رشد قیمت پایینی دارند
• خرید از طریق شرکت‌های بدون اعتبار — همیشه با وکلای رسمی کار کنید

پس از خرید ملک

پس از خرید ملک و دریافت Golden Visa، این مراحل ضروری است: (۱) فعال‌سازی حساب‌های بانکی (پرداخت مالیات سالانه از این حساب)؛ (۲) خرید بیمه سلامت بین‌المللی (مثل Allianz، AXA)؛ (۳) در صورت تمایل به اجاره، ثبت قرارداد اجاره در دفتر مالیات؛ (۴) تمدید Golden Visa هر ۵ سال (با نگهداری ملک)؛ (۵) در صورت تمایل به شهروندی، اقامت ۷ سال در یونان یا ۱۰ سال در اسپانیا لازم است؛ (۶) همسر و فرزندان می‌توانند ویزای همراه دریافت کنند. در رهاور، خدمات مدیریت ملک (Property Management) نیز ارائه می‌شود — جمع‌آوری اجاره، پرداخت مالیات، نگهداری ملک.

شرایط لازم

• تمکن مالی مطابق با حداقل سرمایه‌ی کشور مقصد
• مدرک منشأ درآمد و قانونی بودن سرمایه
• گواهی عدم سوءپیشینه
• گواهی سلامت پزشکی
• پاسپورت معتبر
• بیمه سلامت بین‌المللی
• انتقال قانونی سرمایه به کشور مقصد
• خرید ملک با ارزش حداقل تعیین‌شده

مدارک مورد نیاز

کشورهای ارائه‌دهنده‌ی خرید ملک

رهاور برای خرید ملک راهنمای تخصصی 2 کشور را ارائه می‌دهد. برای مشاهده‌ی شرایط اختصاصی هر کشور روی آن کلیک کنید:

سؤالات متداول