اقامت با خرید ملک در یونان (گلدن ویزا) در ۲۰۲۶
راهنمای کامل گلدن ویزای یونان ۲۰۲۵: سقفهای جدید ۲۵۰ تا ۸۰۰ هزار یورو، مناطق، مراحل و مسیر اقامت دائم
گلدن ویزای یونان محبوبترین برنامهی «اقامت اروپایی با خرید ملک» در میان ایرانیان است؛ هرچند از سپتامبر ۲۰۲۴ سقفها در مناطق پرتقاضا بالا رفت (آتن، تسالونیکی، میکونوس و سانتورینی و جزایر پرجمعیت: ۴۰۰ هزار یورو؛ میکونوس و سانتورینی در برخی تفاسیر تا ۸۰۰ هزار)، همچنان با ۲۵۰ هزار یورو در بیشترِ خاک یونان (جزایر کمجمعیت، شرق و شمال کشور) میتوان کارت اقامت پنجسالهی قابل تمدید گرفت — بدون تعهد حضور، بدون الزام زندگی در یونان و با حق اجارهدهی ملک. در این راهنمای رهاور سقفهای دقیق، مناطق هوشمندانه، هزینههای واقعی و مسیر اقامت دائم و تابعیت را کامل بررسی میکنیم.
سقفهای جدید ۲۰۲۴/۲۰۲۵ — دقیق بخوانید
از سپتامبر ۲۰۲۴، نقشهی گلدن ویزای یونان دوباره کشیده شد: در آتن (آتیک)، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایری با جمعیت بالای ۳٬۱۰۰ نفر، حداقل سرمایه ۴۰۰ هزار یورو شد؛ در سایر نقاط کشور (جزایر کوچکتر، مناطق شرقی و شمالی، شهرهای کوچک) سقف ۲۵۰ هزار یورو باقی مانده است. تبدیل ساختمانهای تجاری/صنعتی به مسکونی (مسیر قدیمیِ ۲۵۰ هزار) دیگر کار نمیکند. نکتهی هوشمندانه برای ایرانیان: با ۲۵۰ هزار یورو در جزایر کمجمعیت یا شهرهایی مثل کاوالا و آلکساندروپولی، هم اقامت میگیرید هم ملکی با بازدهی اجارهی تابستانی ۴ تا ۶ درصد؛ و چون تعهد حضور وجود ندارد، زندگیتان میتواند در تهران یا دبی بماند.
کجا بخریم؟ (منطق به جای هیجان)
تصمیم خرید باید همزمان سه معیار را بهینه کند: سقف سرمایه، بازدهی اجاره و نقدشوندگی. جدول تصمیم:
| منطقه | سقف سرمایه | بازدهی اجاره | مناسب برای |
|---|---|---|---|
| آتن (مرکز/جنوب) | ۴۰۰ هزار یورو | ۳-۴٪ | زندگی واقعی + مدیریت آسان |
| تسالونیکی | ۴۰۰ هزار یورو | ۳-۴٪ | شهر دانشجویی، بازار گرم |
| جزایر کوچک (پاروس، ناکسوس، ...) | ۲۵۰ هزار یورو | ۴-۶٪ (فصلی) | بازدهی بالا با مدیریت دورکاری |
| شرق/شمال (کاوالا، آلکساندروپولی) | ۲۵۰ هزار یورو | ۳-۵٪ | بودجهی ۲۵۰ هزار + نقدشوندگی خوب |
| کرت (خارج مراکز پرجمعیت) | ۲۵۰-۴۰۰ هزار | ۴-۵٪ | اجارهی بلندمدت + سبک زندگی |
مراحل خرید و دریافت گلدن ویزا
فرآیند یونان برای ایرانیان بسیار روان است و سفر اول کوتاه (۳ تا ۵ روز) کفایت میکند:
- افتتاح حساب بانکی یونانی + دریافت AFM (شماره مالیاتی)
- انتخاب ملک + بررسی حقوقی (وکیل: بدهی، سند، مجوزها)
- سفر اول: امضای قرارداد نزد نوتار و پرداخت بانکی از حساب خارجی
- ثبت سند در کاداستر ( hypogeia ) و پرداخت هزینههای انتقال
- درخواست گلدن ویزا (MIDI) با مدارک ملک و مالی
- صدور کارت اقامت ۵ ساله برای خانواده (بیومتریک در یونان)
هزینههای واقعی (فراتر از قیمت ملک)
بودجهی واقعی = قیمت ملک + حدود ۸ تا ۱۲ درصد هزینهها: مالیات انتقال ۳٫۰۹٪ (یا VAT ۲۴٪ برای ساختمان نو از سازنده)، دفتر اسناد رسمی ~۱٪، وکالت ۱-۱٫۵٪، کارمزد کاداستر و ترجمهها، کمیسیون آژانس ~۲٪. جدول نمونه برای ملک ۲۵۰ هزار یورویی:
| قلم | مبلغ (تقریبی) |
|---|---|
| مالیات انتقال (۳٫۰۹٪) | ۷٬۷۰۰ یورو |
| نوتار + وکالت + کاداستر | ۶٬۰۰۰ تا ۸٬۰۰۰ یورو |
| کمیسیون آژانس (۲٪) | ۵٬۰۰۰ یورو |
| هزینهی گلدن ویزا (خانواده) | ۲٬۰۰۰ تا ۳٬۵۰۰ یورو |
| جمع هزینههای جانبی | ۲۰٬۰۰۰ تا ۲۵٬۰۰۰ یورو |
بعد از گلدن ویزا: اقامت دائم و تابعیت
کارت اقامت گلدن ویزای یونان پنجساله است و تا وقتی ملک را نگه دارید، بینهایت قابل تمدید — بدون هیچ تعهد حضور. برای اقامت دائمِ جدا از ملک (Larga Duración) و تابعیت یونانی، باید اقامت واقعی بسازید: هفت سال زندگی در یونان (برای برخی مسیرها پنج سال با شرایط) با حضور سالانهی واقعی، زبان یونانی و ادغام؛ فرزندانِ مدرسهای مسیر طبیعیسازی سریعتری دارند. تا آن موقع، گلدن ویزا «اختیار اروپایی» خانوادهی شماست: هر زمان بخواهید زندگی را به یونان منتقل کنید، پایه آماده است. رهاور با شریکان ملکی آتن و تسالونیکی، از انتخاب ملک با DD کامل تا کارت اقامت، کل مسیر را میبندد.
شرایط لازم
- خرید ملک حداقل ۲۵۰ هزار یورو (مناطق عادی) یا ۴۰۰ هزار (آتن، تسالونیکی، جزایر پرجمعیت+)
- پرداخت کامل قیمت (بدون وام) به صورت بانکی از خارج یونان
- بیمهی سلامت پوششدهنده
- گواهی عدم سوءپیشینه با Apostille
- مدارک هویتی و POA (وکالتنامه برای وکیل یونانی)
- شمارهی مالیاتی یونان (AFM) و حساب بانکی یونانی
- ملک باید یکپارچه و مسکونی باشد (تبدیل تجاری به مسکونی با سقف ۲۵۰ هزار دیگر معتبر نیست)
- حضور بیومتریک در یونان برای صدور کارت (یک سفر کوتاه)
مدارک مورد نیاز
سؤالات متداول
گلدن ویزای یونان هنوز ۲۵۰ هزار یورو است؟
بله اما نه همهجا. از سپتامبر ۲۰۲۴: آتن، تسالونیکی و جزایر پرجمعیت ۴۰۰ هزار یورو؛ بقیهی کشور (جزایر کوچک، شرق و شمال) همچنان ۲۵۰ هزار یورو.
آیا باید در یونان زندگی کنم؟
خیر. گلدن ویزای یونان هیچ تعهد حضور ندارد؛ حتی ورود سالانه هم لازم نیست. فقط برای تمدید کارت (هر ۵ سال) باید ملک را نگه دارید.
میتوانم ملک را اجاره بدهم؟
بله، اجارهدهی کاملاً آزاد است و بازدهی ۳ تا ۶ درصد بسته به منطقه؛ درآمد اجاره در یونان مشمول مالیات نرخپایین غیرمقیمهاست.
با گلدن ویزا میتوانم کار کنم؟
خیر، گلدن ویزا اجازهی اشتغال به عنوان کارمند نمیدهد؛ اما مدیریت داراییهای خودتان و فعالیت کسبوکاری در قالب شرکت با ساختار درست ممکن است.
گلدن ویزای یونان به پاسپورت میرسد؟
با اقامت واقعی هفتساله (حضور + زبان + ادغام) تابعیت یونانی قابل درخواست است. بدون زندگی در یونان، پاسپورت نمیگیرید اما اقامت قابلتمدید همیشگی دارید.
خلاصهی اقامت با خرید ملک در یونان
زمان پروسه: ۲ تا ۶ ماه • هزینهی خدمات: از ۲۵۰ هزار یورو سرمایه + ~۸٪ هزینهها
- مشاورهی اولیهی ۳۰ دقیقهای رایگان
- ارزیابی دقیق رزومه و انتخاب مسیر بهینه
- پیگیری کامل تا دریافت اقامت فیزیکی
آمادهی شروع اقامت با خرید ملک در یونان؟
مشاوران ارشد رهاور شرایط شما را به طور رایگان بررسی میکنند.
مشاوره رایگان