اقامت با خرید ملک در ایتالیا (Investor Visa) در ۲۰۲۶

Investor Visa ایتالیا: چهار مسیر و اعداد

برنامه‌ی ویزای سرمایه‌گذاری ایتالیا (که جایگزین ویزای TI خوداشتغالی سرمایه‌گذار شد) زیر نظر کمیته‌ای در وزارت اقتصاد اجرا می‌شود و درخواست‌ها به صورت آنلاین (این عدد هر ماه بررسی) بررسی می‌شوند. چهار مسیر رسمی: خرید اوراق دولتی ایتالیا به ارزش ۲ میلیون یورو؛ کمک بلاعوض ۱ میلیونی به پروژه‌های عمومی/آموزشی؛ خرید حداقل ۵۰۰ هزار یورو سهام یک شرکت ثبت‌شده‌ی ایتالیایی؛ و تزریق حداقل ۲۵۰ هزار یورو به یک «شرکت نوآورانه‌ی» (startup innovative certificato) ایتالیایی. ویزای اول ۲ ساله است، تمدید ۳ ساله دارد، اقامت دائم پس از ۵ سال می‌آید و خانواده همزمان قابل‌الحاق است. نکته‌ی حیاتی: سرمایه باید در طول اقامت حفظ شود؛ فروش زودهنگام یعنی از دست دادن وضعیت.

پس نقش ملک چیست؟

ایتالیا «اقامت بده‌در ازای ملک» نمی‌دهد؛ اما ملک در دو جای مسیر ایتالیایی واقعا ظاهر می‌شود. اول، در اقامت اختیاری (Elective Residency): باید «مسکن پایدار» نشان دهید و خرید خانه (از ۱۵۰-۲۵۰ هزار یورو در شهرهای متوسط تا ۳۰۰+ هزار در میلان/رم) این شرط را محکم می‌کند و خانه‌ی شما برای زندگی اروپایی می‌شود. دوم، در Investor Visa: خرید سهام شرکت یا استارتاپ ایتالیایی می‌تواند با ساختارهای مستعدی انجام شود که بخشی از دارایی شرکت، املاک باشد (مثلا هلدینگ املاک)؛ اما «خرید مستقیم آپارتمان» به عنوان سرمایه‌گذاری مشمول ویزا پذیرفته نمی‌شود. برای سرمایه‌گذارِ علاقه‌مند به ملک واقعی، ترکیب رایج: اقامت اختیاری + ملک در توسکانی/لیگوریا با درآمد اجاره‌ی تابستانی ۴-۶ درصد است.

بازار ملک ایتالیا در یک نگاه

قیمت‌های ۲۰۲۵: میلان ۴٬۵۰۰-۸٬۰۰۰ یورو/متر (پرهیز از انتظار معجزه)، رم ۳٬۵۰۰-۶٬۰۰۰، شهرهای متوسط (بولونیا، فلورانس) ۳-۵ هزار، و جنوب (پولیا، سیسیل، کالابریا) از ۱٬۰۰۰-۲٬۵۰۰ یورو/متر — جایی که برنامه‌ی معروف «خانه با ۱ یورو» هم هنوز در روستاهای خاص فعال است (با تعهد بازسازی سنگین). بازدهی اجاره: میلان/بولونیا ۳-۴٫۵٪، جنوب و دریایی‌ها ۴-۶٪ فصلی. مالیات خرید: ثبت‌نام (registro) ۲٪ (اولین خانه‌ی اقامت) یا ۹٪ (خانه‌ی دوم)، به‌علاوه‌ی هزینه‌های نوتار و آژانس. برای ایرانیان خرید آزاد است (کد مالیاتی لازم) و سند رسمی ایتالیایی یکی از امن‌ترین سیستم‌های ثبتی اروپاست.

توصیه‌ی عملی برای پرونده‌ی ایرانی

سه تصمیم پرتکرار: (۱) سرمایه‌ی ۲۵۰-۳۰۰ هزار + ریسک‌پذیری استارتاپی → Investor Visa استارتاپی؛ استارتاپ ایتالیاییِ تاییدشده را با DD کامل انتخاب کنید (نه معرفیِ شتاب‌دهنده‌ی معامله‌گر). (۲) درآمد مستمر ~۳۰ هزار یورو + میل به زندگی ایتالیایی → اقامت اختیاری + خرید خانه در جایی که دوست دارید زندگی کنید. (۳) فقط «اقامت متصل به ملک» می‌خواهید → ایتالیا مسیرتان نیست؛ یونان همان منطق را می‌دهد. نکته‌ی نهایی: ایتالیا برای پرونده‌های ایرانی حساسیت منشأ وجوه دارد اما با مستندسازی درست (سند ملک ایران، اظهارنامه، گردش) عملاً عملی است؛ رهاور این زنجیره را با وکلای رم و میلان می‌بندد.

شرایط لازم

• انتخاب یکی از چهار مسیر: ۲M اوراق / ۱M بلاعوض / ۵۰۰K شرکت / ۲۵۰K استارتاپ
• اثبات منشأ وجوه و انتقال بانکی به ایتالیا
• بی‌نیاز از درآمد جاری (برخلاف اقامت اختیاری)
• گواهی عدم سوءپیشینه + Apostille
• بیمه‌ی درمانی
• برای اقامت اختیاری: درآمد ~۳۰-۳۵ هزار یورو + مسکن پایدار (خرید یا اجاره)
• حفظ سرمایه‌گذاری برای تمدید (واگذاری زودهنگام = لغو)

مدارک مورد نیاز

سؤالات متداول