اقامت با خرید ملک در پرتغال — وضعیت ۲۰۲۶ و مسیر فاند
مسیر ملکی گلدن ویزای پرتغال در ۲۰۲۳ بسته شد؛ راهنمای جایگزینها: فاند ۵۰۰ هزار یورویی، D7 و خرید ملک برای زندگی
پرتغال مسیر «گلدن ویزا با خرید ملک» را در اکتبر ۲۰۲۳ بست — اما برنامهی گلدن ویزای پرتغال خودش زنده است و از مسیرهای غیرملکی (سرمایهگذاری در صندوقهای سرمایهگذاری از ۵۰۰ هزار یورو، پژوهش، اشتغالزایی) ادامه دارد؛ و برای بودجههای کوچکتر، ویزای D7 همان منطقِ «تمکن مالی + اقامت + مسیر ۵ ساله تا پاسپورت» را میدهد. خرید ملک هم کاملاً آزاد است و بسیاری از دارندگان D7 و گلدن ویزا خانه میخرند. این صفحه وضعیت دقیق ۲۰۲۵ و جایگزینهای واقعی را با اعداد نشان میدهد تا تصمیم شما روی مسیرهای امروز بنا شود.
وضعیت گلدن ویزای پرتغال ۲۰۲۵
در اکتبر ۲۰۲۳ (قجد More Housing)، مسیرهای «خرید ملک ۲۸۰/۳۵۰/۵۰۰ هزار یورویی» و «سپردهی بانکی» از برنامهی گلدن ویزا حذف شدند؛ دلیل رسمی، فشار بر بازار مسکن لیسبون و پورتو بود. آنچه باقی مانده و فعال است: سرمایهگذاری ۵۰۰ هزار یورویی در صندوقهای سرمایهگذاری تاییدشده (venture capital و private equity پرتغالی با حداقل ۵ سال قفل)، ۵۰۰ هزار یورو فعالیت پژوهشی، ایجاد ۱۰ شغل، و سرمایهگذاری فرهنگی. گلدن ویزای فاند همچنان مزیت کمحضور (۷ روز سال اول) و مسیر ۵ ساله به پاسپورت را دارد؛ عیبش، قفل ۵+ سالهی سرمایه و بازدهی متغیر صندوق است. اگر مشاور امروز «گلدن ویزای ملکی پرتغال» پیشنهاد کند، اطلاعاتش قدیمی است.
فاند ۵۰۰ هزار یا D7 کمهزینه؟
دو منطق متفاوت:
| معیار | گلدن ویزای فاند | ویزای D7 |
|---|---|---|
| سرمایه | ۵۰۰ هزار یورو (قفل ۵+ سال) | سپرده ~۱۲ ماه درآمد (~۱۰-۱۵ هزار) |
| درآمد ماهانه لازم | لازم ندارد | ~۸۷۰ یورو + خانواده |
| حضور | ۷ روز سال اول، ۱۴ روز/دوساله | ۱۶ ماه در ۲ سال |
| زمان پرونده | ۱۲ تا ۲۰ ماه | ۳ تا ۸ ماه |
| پاسپورت | ۵ سال | ۵ سال |
| ریسک اصلی | بازدهی صندوق | تداوم درآمد مستند |
خرید ملک در پرتغال در ۲۰۲۵
بازار ملک پرتغال برای خارجیان کاملاً باز است (فقط NIF لازم است) و رشد قیمت لیسبون پس از اصلاح ۲۰۲۲-۲۰۲۳ تثبیت شده؛ پورتو کمی ارزانتر، و شهرهایی مانند براگا و کویمبرا برای خانوادهها مقرونبهصرفهاند. اگر D7 دارید، خرید خانه به جای اجاره در پروندهی تمدید شما سود میکند (ثبات + دارایی). نکتهی مهم برای ایرانیان: انتقال پول به حساب پرتغالی برای خرید ملک، مستندات منشأ میخواهد؛ با اسناد فروش ملک ایران/سود کسبوکار و صرافی مجاز، این مرحله قابلمدیریت است. مالیاتها: IMT (تا ۷٫۵٪ بسته به قیمت)،.stamp ۰٫۸٪، IMI سالانه ۰٫۳-۰٫۴۵٪ و برای اجارهدهی، نرخهای مالیاتی جدیدِ ۲۰۲۴ (۲۵/۲۸/۳۵٪ بسته به درآمد) — با مدل مالیاتی درست، بازدهی خالص ۳-۴٫۵٪ واقعبینانه است.
توصیهی عملی برای پروندهی ایرانی
سه سناریوی پرتکرار: (۱) بودجهی ۵۰۰ هزار+ یورو و وقت کم → گلدن ویزای فاند (حضور حداقلی، پاسپورت ۵ ساله)؛ اما صندوق را با مشاور مالی مستقل بخرید نه با معرفِ فروشنده. (۲) درآمد ماهانهی مستند (اجاره، دورکاری، بازنشستگی) → D7؛ ارزانترین مسیر قانونی به پاسپورت اروپایی و خانه هم میتوانید بخرید. (۳) بودجهی ۲۵۰-۴۰۰ هزار و منطق «ملک + اقامت» → پرتغالِ امروز این را نمیدهد؛ گلدن ویزای یونان همان منطق را میدهد. رهاور در مشاورهی اول، این سه سناریو را با پروندهی مالی شما مقایسه میکند و مسیر اجرایی را با شریکان لیسبونی میبندد.
شرایط لازم
- گلدن ویزای فاند: سرمایهگذاری ۵۰۰ هزار یورو در صندوقهای تاییدشده (venture/private equity پرتغالی)
- D7: درآمد منظم خارجی ~۸۷۰ یورو/ماه + سپردهی ۱۲ ماهه
- خرید ملک: آزاد (بدون سقف) + NIF
- حداقل حضور گلدن ویزا: ۷ روز در سال اول و ۱۴ روز در هر دوساله بعد
- D7: ۱۶ ماه در هر دورهی دوساله
- بیمه + عدم سوءپیشینه + مدارک هویتی
مدارک مورد نیاز
سؤالات متداول
گلدن ویزای ملکی پرتغال هنوز هست؟
نه. از اکتبر ۲۰۲۳ حذف شد. گلدن ویزای پرتغال فقط از مسیرهای غیرملکی (فاند ۵۰۰ هزار یورو، پژوهش، اشتغال) فعال است.
گلدن ویزای فاند پرتغال چه ریسکی دارد؟
سرمایه ۵ سال+ در صندوق قفل میشود و بازدهی متغیر است؛ انتخاب صندوق با سابقهی شفاف و ممیزیشده حیاتی است. اقامت و مسیر پاسپورت اما مستقل از عملکرد صندوق است.
با بودجهی کمتر چه مسیری در پرتغال دارم؟
ویزای D7: با درآمد منظم خارجی حدود ۸۷۰ یورو در ماه و سپردهی معادل ۱۲ ماه، اقامت دوساله و مسیر ۵ ساله به پاسپورت — ارزانترین مسیر قانونی اروپا.
خرید ملک در پرتغال برای ایرانیان آزاد است؟
بله، کاملاً آزاد (فقط NIF لازم است)؛ اما اقامت نمیدهد و در کنار D7 یا گلدن ویزا انجام میشود.
پرتغال یا یونان برای «ملک + اقامت»؟
امروز فقط یونان این ترکیب را میدهد (۲۵۰-۴۰۰ هزار یورو، بدون تعهد حضور). پرتغال با D7 ارزانتر اما حضورمحور است و پاسپورتش سریعتر.
خلاصهی اقامت با خرید ملک در پرتغال
زمان پروسه: فاند: ۱۲-۲۰ ماه؛ D7: ۳-۸ ماه • هزینهی خدمات: از D7 (کمهزینه) تا فاند ۵۰۰ هزار یورو
- مشاورهی اولیهی ۳۰ دقیقهای رایگان
- ارزیابی دقیق رزومه و انتخاب مسیر بهینه
- پیگیری کامل تا دریافت اقامت فیزیکی
آمادهی شروع اقامت با خرید ملک در پرتغال؟
مشاوران ارشد رهاور شرایط شما را به طور رایگان بررسی میکنند.
مشاوره رایگان